Cahier des Charges Technique Détaillé

Description et Champ d'Application : Cet impôt est assis sur le revenu brut des bâtiments et terrains situés à Kinshasa, le profit brut de la sous-location, et certaines indemnités de logement. Le système de perception est dual : le locataire agit comme collecteur d'une partie de l'impôt mensuellement, et le propriétaire est redevable du solde annuellement.

Acteurs Clés :

• Locataire (Redevable Légal) : Tenu de retenir à la source une partie du loyer (la RL) et de la reverser à la DGRK.
• Propriétaire/Bailleur (Redevable Réel) : Tenu de déclarer l'intégralité de ses revenus locatifs annuels et de payer l'impôt total (l'IRL), après déduction des montants déjà versés par le locataire.

Cas Particulier : La mise à disposition gratuite de biens pour un usage professionnel est également imposable sur une base forfaitaire déterminée par le rang de la localité.

Description et Champ d'Application : Assimilé à un revenu locatif, cet impôt vise les indemnités de logement accordées aux employés qui ne sont pas en location (occupant leur propre bien, celui de leur conjoint, ou logés à titre gratuit). Le processus implique une collaboration forcée entre l'employeur (communication) et l'employé (paiement).

Acteurs Clés :

• Employeur : Tenu de communiquer mensuellement à la DGRK la liste des bénéficiaires et les montants alloués. Le non-respect entraîne des astreintes.
• Bénéficiaire/Employé : Tenu de déclarer et payer personnellement l'impôt sur l'indemnité perçue.

Description et Champ d'Application : Impôt foncier annuel dû par le propriétaire d'un bien bâti ou non bâti. Son calcul est complexe et dépend d'une matrice de taux qui prend en compte de multiples facteurs. Le système doit intégrer un moteur de règles puissant pour automatiser ce calcul.

Exclusions Notables : Sont exemptés les immeubles affectés exclusivement à l'agriculture, à l'élevage, à l'exercice d'un culte public, à la recherche scientifique ou à des œuvres de bienfaisance par des organismes sans but lucratif.

L'ISPF, ou Impôt sur la Superficie des Propriétés Foncières Bâties et Non Bâties, est un impôt dont les taux sont fixés par l'Arrêté du Ministre Provincial N°017/CAB/MIN.PROV/FIN.ECO/2023 du 07 décembre, modifiant l'Arrêté N°007/CAB/MIN.PROV/FIN.ECO/2022.

Les taux de l'ISPF sont fixés en Dollar américain et doivent être acquittés en Francs congolais au taux officiel en vigueur à la date du paiement.

Le mode de calcul de l'ISPF dépend de plusieurs facteurs principaux :

1. La nature de la propriété (bâtie ou non bâtie).
2. Le statut du propriétaire (personne physique ou personne morale).
3. Le rang de la localité où se situe la propriété (1er, 2ème, 3ème ou 4ème rang).

Voici comment se calcule cet impôt selon les catégories définies dans les annexes de l'Arrêté :

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A. Calcul pour les Propriétés Bâties

Les propriétés bâties comprennent les villas, les immeubles à étages, les immeubles autres qu’à étage, les appartements et les autres constructions.

1. Villas, Appartements et Immeubles Autres Qu'à Étages

Pour ces catégories, le mode de calcul diffère selon le type de personne :

2. Immeubles à Étages (Immeubles Appartenant à un Seul Propriétaire ou à une Indivision)

Pour les immeubles à étages appartenant à un seul propriétaire, le rez-de-chaussée est considéré comme un immeuble autre qu’à étage.

• Personnes Morales (y compris Sociétés Immobilières) : L'impôt est calculé sur le rez-de-chaussée (au taux $/m² applicable) auquel s’ajoute 50 % de l'impôt pour chaque étage. Les immeubles dont les étages appartiennent à une indivision (personnes morales) bénéficient d'un abattement de 50 % par étage.
• Personnes Physiques : L'impôt est calculé au forfait du rez-de-chaussée auquel s’ajoute un montant forfaitaire fixe ($) pour l'impôt par étage. (Exemple : 1er rang = 450 $ pour le RC + 350 $ par étage).

3. Autres Constructions

Les "autres constructions" (citées à l'article 3, incluant hangars, piscines, guérites, etc.) sont imposées différemment :

• Personnes Physiques : Elles sont imposées globalement pour chaque propriété selon un forfait (Forfait). (Ex. 1er rang : 150 $ ; 4ème rang : 15 $).
• Personnes Morales : L'imposition se fait selon des taux par mètre carré ($/m²) et par tranches de superficie (palier).
  • Pour le 1er palier (de 1 à 5.000 m²), un taux spécifique s'applique.
  • Pour la superficie de 5.001 m² à plus, le calcul est basé sur le 1er palier PLUS 50% du surplus de m².

Cas Spécial des Personnes Physiques avec Complexes Commerciaux/Industriels

L'impôt pour une propriété appartenant à une personne physique dans laquelle est installé au moins trois entreprises commerciales et/ou industrielles (complexe commercial et/ou industriel) est calculé de la même manière que celui de la propriété appartenant à une Personne Morale (calcul basé sur la superficie bâtie, non sur le forfait).

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B. Calcul pour les Propriétés Non Bâties (Terrains)

L'imposition des propriétés non bâties s'effectue également par tranches et dépend du statut du propriétaire et du rang de la localité.

Note sur les Tranches de Superficie (Terrains) : Les surfaces inférieures à un hectare entre les deux tranches (dans le tableau en annexe) sont imposées au forfait de la tranche inférieure.

Les sources fournies, qui sont des Arrêtés du Ministre Provincial des Finances et Économie de la Ville de Kinshasa, ne décrivent pas les procédures complexes de contentieux judiciaires, mais elles détaillent clairement les différents types de manquements administratifs et les sanctions qui peuvent donner lieu à un contentieux avec la Direction Générale des Recettes de Kinshasa (DGRK).

Les contentieux décrits se concentrent principalement sur l'Impôt sur les Revenus Locatifs (IRL) provenant des indemnités de logement (Arrêté N° 016).

On peut distinguer deux catégories principales de contentieux basés sur la nature du manquement et la partie responsable :

1. Contentieux lié au Non-respect de l’Obligation de Communication (Contentieux du Débiteur)

Ce type de contentieux concerne l'employeur ou l'entité qui verse les indemnités de logement (le débiteur) et non le bénéficiaire (le redevable).

• Nature du manquement : Il s'agit du fait que la personne physique ou morale accordant les indemnités de logement s'est abstenue de communiquer les listes des bénéficiaires de ces indemnités dans le délai légal (soit dans les dix jours suivant le paiement des indemnités).
• Sanction administrative : Le débiteur est immédiatement passible d’astreinte.
• Montant des astreintes :
  • 100 $ US par jour de retard pour les personnes morales.
  • 25 $ US par jour de retard pour les personnes physiques.

2. Contentieux lié au Non-respect des Obligations Déclaratives (Contentieux du Redevable)

Ce type de contentieux concerne directement le bénéficiaire des indemnités de logement (le rémunéré, qui est le redevable de l’impôt). Ce contentieux se déroule en plusieurs étapes administratives :

A. Le Manquement Déclaratif

• Nature du manquement : Le bénéficiaire des indemnités de logement s’est abstenu de déclarer ces sommes au 10ème jour ouvrable du mois qui suit l’octroi des indemnités.

B. La Mise en Demeure (Première étape de contentieux)

• Conséquence immédiate : Le bénéficiaire est mis en demeure de déclarer.

C. La Taxation d’Office (Deuxième étape de contentieux/Litige sur l'assiette)

Si le bénéficiaire ne répond pas à la mise en demeure, l’Administration fiscale provinciale procède à la taxation d’office. Cette taxation d'office, où l'administration détermine elle-même l'impôt, est une source potentielle de litige sur le montant de l'assiette :

• Base 1 (Informations communiquées) : La taxation d'office est effectuée au regard des informations lui communiquées conformément à l'article 3 (c'est-à-dire les relevés de l'employeur).
• Base 2 (Présomption) : À défaut de ces informations, l’Administration fiscale provinciale dispose du pouvoir de présumer les sommes qu’elle estime conformes. Cette estimation est faite « eu égard aux indemnités d’un ou de plusieurs redevables similaires ».

3. Contentieux Implicites (Défaut de Paiement Général)

Bien que non décrits avec les mêmes détails procéduraux que ci-dessus, le non-respect des obligations de paiement pour les autres impôts fixés par les Arrêtés constitue une base de contentieux fiscal :

• Défaut de versement de la Retenue sur Loyers (RL) : Le locataire (redevable légal) est tenu de reverser la retenue au compte Ville de Kinshasa / Receveur des recettes fiscales au plus tard le dixième (10ème) jour du mois qui suit le paiement du loyer. Le non-respect de ce délai ouvre la voie au contentieux.
• Défaut de paiement de l'IRL général : Le bailleur (redevable réel) est tenu de payer l’impôt au plus tard le 1er février de l’année qui suit celle de la réalisation des revenus locatifs. Le manquement à cette obligation engage des procédures de recouvrement.

Toutes les dispositions en matière d’assiette et de contrôle de l'Impôt sur les Revenus Locatifs non spécifiquement traitées dans l'Arrêté N° 016 seront traitées conformément aux textes légaux et réglementaires en la matière.